Copropriété – assemblée général – mandat :

vous êtes dans l’impossibilité de vous rendre à l’assemblée générale des copropriétaires de votre immeuble, mais vous souhaitez tout de même que votre vote soit pris en considération : il convient de donner un mandat à la personne de votre choix.

Comment donner mandat ? Comment être porteur de mandat, dans quelles limites ? Comment choisir son mandataire ? Le mandataire doit-il respecter les consignes de vote ? Comment ce mandat doit-il être présenté ? A qui ce mandat peut-il être remis ? Combien de mandats peut-on détenir ?

Autant de questions qui trouveront une réponse dans les lignes qui suivent.

Le mandat doit être écrit, à l’exception d’un mandat donné entre époux.

Aucune forme n’est imposée, il peut être rédigé sur papier libre bien que les syndics de copropriété joignent le plus souvent un modèle de pouvoir à remplir.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Ce principe de liberté est large et ne peut être restreint par le règlement des copropriétaires. Ainsi, même une personne totalement étrangère à l’immeuble pourra valablement représenter l’un des copropriétaires.

La limite à cette liberté concerne le syndic de copropriété et ses proches qui ne pourront jamais recevoir mandat d’un copropriétaire.

Un maximum de trois mandats peut être en principe confié à une seule et même personne.

Cette règle supporte toutefois des exceptions. Ainsi, ce chiffre de 3 sera dépassé valablement si le total des tantièmes que possède le mandataire et ceux appartenant à ses mandants n’est pas supérieure à 5 % du total des voix du syndicat des copropriétaires.

De même, ce chiffre de 3 sera dépassé valablement lorsque les mandants appartiennent à un syndicat secondaire.

En revanche, il convient de prendre toute précaution dans l’hypothèse où des époux propriétaire indivisaire recevait chacun 3 mandats. En effet, la jurisprudence est partagée, et au gré des juridictions, ceci pourrait être considéré comme illicite.

Il convient également d’envisager la subdélégation de pouvoir lors d’une assemblée générale de copropriété.

En effet, un mandataire qui se verrait confier plus de 3 mandats, ou qui ne pourrait pas être présent à l’assemblée, a la possibilité d’opérer une subdélégation.

Ce procédé peut être prévu dans le mandat qui lui est donné, sans pour autant que cela ne soit indispensable. Afin d’éviter toute difficulté, le mandant précisera néanmoins donner mandat à X. et prévoira une faculté de subdélégation au profit d’une personne désignée ou non.

Quant au mandat impératif en matière de copropriété, il est admis par la jurisprudence.

Il est accompagné d’instructions de vote précises pour chacun des projets de résolution devant être évoquée lors de l’assemblée générale des copropriétaires,

Toutefois, dans le cas où le mandataire ne respectait pas les consignes de vote données par le mandant, ce dernier serait tout de même engagé par le vote du mandataire. Au surplus, sauf si le mandataire s’oppose à l’approbation de la résolution, celui qui a donné mandat ne sera pas considéré comme opposant ou défaillant, et une action en nullité sera donc considérée comme irrecevable ; sauf à ce que le mandataire ait voté une question ne figurant pas sur la convocation et inscrite à l’ordre du jour en cours de séance.

Le seul recours du mandant dont les instructions n’auraient pas été respectées, est alors une action fondée sur la responsabilité délictuelle à l’encontre du mandataire, à condition toutefois de démontrer l’existence d’un préjudice. Or, ce dernier ne sera pas nécessairement constitué dès lors que le vote du mandataire n’aurait en toute hypothèse pas influencé le résultat final.

Quant aux époux co-indivisaires, si l’un des deux seulement assiste à l’assemblée générale, il est réputé être le mandataire de l’autre époux en vertu d’un mandat tacite.

Si vous devez quitter l’assemblée générale en cours de séance, il est toujours possible de confier un mandat à l’un des présents.

Dans cette hypothèse il sera opportun de faire note au président de séance l’heure à laquelle vous quittez les lieux afin d’éviter toute ambiguïté.

A défaut, vous seriez considéré comme présent et non opposant pour l’ensemble de la séance ce qui vous priverait de la possibilité de contester l’une ou l’autre des résolutions.

Qu’en est-il si vous ne deviez être qu’usufruitier du bien concerné par l’assemblée générale.

Il convient  alors de se reporter au règlement de copropriété pour connaître la règle en vigueur dans l’immeuble. Certains règlements de copropriété prévoit que la convocation de l’usufruitier suffit, le nu-propriétaire n’ayant pas à être convoqué. A défaut, un mandataire doit être désigné d’un commun accord par les nu-propriétaires et les usufruitiers, et il en va de même en cas d’indivision.

Enfin, lorsque le propriétaire du bien est une S.C.I., son représentant légal ou statutaire qui devra être présent, ou à défaut confier un mandat à un tiers.